: 《房玲等:三条红线之下，房企现金流管理迎来大考》.

住房和城乡建设部于2020年8月提出房地产行业融资管理新规定三条红线，至今已近一年在此期间，越来越多的房企意识到现金流管理的重要性

2021年，在各房企年报披露后，我们筛选了60家典型样本房企从历年经营现金流，净投资现金流和净融资现金流的变化来看，我们发现:目前房地产行业整体正在逐步减少对融资的依赖，更加注重销售回报，进一步加强项目运营管理的精细化

房企普遍加大了偿债力度。

从60家房企历年的现金流来看，2017年是一个重要的转折点2017年，60家房企融资现金流净额达到峰值8053亿元，同比增长128%，同时经营现金流紧密平衡，净流入35亿元，当时伴随着行业并购的加剧，净投资现金流为历年最高，净流出5070亿元整体来看，房地产行业依靠融资带动投资发展，高度依赖融资

2017年后，伴随着融资环境的不断收紧，60家房企的净融资现金流被动下降，2018年，2019年，2020年分别下降36%，54%，49%直至2021年上半年，60家房企融资现金流净额首次为负，净流出达657亿元三条红线政策出台后，多数房企为了实现财务平衡，进一步加大了偿债力度，控制投资节奏

数据显示，2020年，60家房企经营现金流净额为3151亿元，为历年最高，首次超过融资现金流净额2021年上半年，60家房地产企业经营现金流净额为净流入1090亿元我们预计2021年全年的经营现金流将进一步增加

超过一半的企业加强销售回报。

从2021年上半年60家房企的经营现金流来看，大部分企业销售回款增加，35家房企经营现金流净额同比增加，处于净流入状态，其中碧桂园，绿地，首开同比增幅最大。

经营现金流净流出的房地产企业有20家，其中保利发展净流出248亿元，是经营现金流净流出最多的房地产企业30%房企的经营现金流表现不如2020年同期

更多的房企在积极还债，融资驱动模式依然占据主导地位。

在研究过程中，我们将经营现金流和净投资现金流之和作为房企日常经营的现金流，并与净融资现金流进行比较，将房企分为四类。

第一类:房企净投资现金流大于0，净融资现金流大于0这类房企持有的现金比以前多，归类为财务改善以法华股份为典型例子，2021年上半年，公司持有现金达592亿元，较年初增长36%

第二类中，房企经营现金流产生的净投资现金流大于0，但净融资现金流小于0这类房企都在积极还债2021年上半年，有35%的房企在积极还债，比如绿地控股预计在三条红线等新规下，未来房企积极还债的比例将继续扩大

第三类:房企经营现金流产生的净投资现金流小于0，但净融资现金流大于0这样的企业是融资驱动的结果显示，2021年上半年，40%的样本企业仍以融资驱动为主

从研究结果来看，融资驱动型房企在60家房企中仍占据一定比例，这表明在新时代，部分房企仍采用传统的融资驱动规模发展模式，经营策略没有明显变化。

此外，需要警惕的是，2021年上半年，58%的企业融资现金流无法完全覆盖经营和投资现金流费用我们认为，下半年这类企业应更加注重销售回报，做好现金流管理，以减轻企业财务压力，防范债务风险

总的来说，在三条红线下，房企有息负债增长受到一定限制，甚至呈现下降趋势整个行业对融资的依赖程度逐渐下降未来房企将更加注重销售的归集，周转效率和项目运营管理的精细化同时，企业在收购土地时会更加谨慎，会对新收购土地的现金流反转周期和相关利润率提出更严格的要求

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