天棚鱼缸石榴树，先生肥狗胖丫头，你向往过在四合院里生活吗凭借着稀缺性，极佳的区位及厚重的文化底蕴，北京的四合院，上海的老洋房分别占据着两大一线城市房产界的顶流一套四合院动辄几千万乃至上亿元，将它的客户群体限制在极小的范围，也注定这一市场的小众

2009年开始接触四合院的铁萌，自认为入行时间不算很长，但却是见证了市场突飞猛进的一个时期，四合院价格也从3万元/平方米涨到目前的10万元/平方米以上最近几天，铁萌从一个房产经纪人的视角，向中新经纬讲述销售四合院的故事

一年成交二三十套

四合院，作为最能代表北京地域特色的传统民居，星罗棋布般地散布在二环内，不管是北京人还是外地游客，都将它视作一种标志性符号。

不过，即使二环内不大，在业内人士看来，不同地段的四合院仍有高下之分铁萌是泓冠地产的高端服务部总监，他说:北京是以故宫为中心向四周扩散，在懂行的人看来，四合院的价值也是以故宫为中心，故宫周边一圈是最好的，然后北城又好于南城仅从区位看，大致的顺序会是南池子，北池子，什刹海，东四，西四，东单，西单，鼓楼，前门外

在他看来，二环内的四合院虽然不少，但刨去公房，大杂院，历史保护建筑等等，能够上市销售的院子少之又少我估计，现在能够交易的四合院，连大带小的，可能不足200套1000平方米的院子，存量用两只手能数得过来，因此大院子的价值也很高

即使挂牌在售的，也有不少无法交易，比如，系统里有300套房子，可能有100套最终都没办法过户不能交易的一个重要原因是产权复杂很多四合院是老辈儿人传下来的，可能是三五家人共有，谁也不能得到院子的完全产权，而为了防止家里老人过世后产权变得更复杂，就会把院子给卖了，进行变现如果产权人都同意，那还好说，只要有一家不同意，这院子就卖不了

四合院交易前，还需要按照占地面积1.6万元/平方米缴纳土地出让金，有的业主没这个能力交，有的是不想交，这就要看客户愿不愿意垫付还有的，一个院子被分割成好几个房本，而按照北京市的限购规定，京户限购两套，非京户限购一套，这直接就卡住了交易

我经手过一个拖得时间比较长的，在2016年北京限购政策出台之前签的合同，后来限购了，土地出让金交纳政策也变了，前前后后拖了2年多才完成他称，四合院的成交周期最少半年，基本上要一年，拖三五年成交的也不少

因此，规模比较大的中介机构，比如链家，我爱我家，基本不做四合院交易，原因之一就是交易周期长，手续烦琐，房源产权关系复杂，成交一套四合院的时间可能够卖好几套楼房了只有长期做四合院的经纪人，才能摸透里面的各种门道

市场上没有四合院交易量的统计数据而据铁萌估计，在2016年限购政策出台之前，通过中介成交的四合院一年大概有60—70套，限购以后，每年的成交量大概在20—30套

中新经纬注意到，近期有中介在抖音等平台发布消息称，一套大型四合院以21亿元的价格成交，仅定金就有1个亿不过铁萌称，他没有听说这个消息，可信度不高，有的交易不通过中介成交，比如房子在公司名下，以股权转让方式出售但总体来说，过亿元的院子每年也就成交两三套

一个车位，也能差出500万

过去多年，四合院的价格水涨船高铁萌称，2009年入行时，以占地面积算，一套四合院的价格大概在3万元/平方米，而据更早入行的人称，再往前的话，单价也就在1万元/平方米左右

他接着称，四合院目前的单价在10万元/平方米以上，胡同宽敞，停车方便，院形方正，朝向好，私密性高的院子会更抢手，单价达到20万元/平方米也不稀奇不过，自限购政策实施后，四合院的价格已经基本没有变化

但这个价格只能作为参考四合院不像住宅小区，售价可以参考同小区，同户型的价格，它没有完全意义上的均价概念，实际售价受到很多因素影响与楼房价格逻辑相反的是，四合院面积越大，它的单价就越高，比如，一两百平方米的院子售价在2000万元，但由于三四百平方米乃至更大的院子比较稀缺，价格上会高出很多

总的来说，四合院不是一个标准化产品，同样面积的两套院子，胡同东口那套周边环境特别干净，胡同西口的那套破破烂烂，而且要七拐八拐的才能进去，那它们的价格就完全不一样铁萌称

胡同作为二环内交通的毛细血管，它也连接起了大部分的平房，四合院及大杂院，因此，胡同能否通过车辆以及是否有停车位，成为影响四合院价格的一个重要因素他说:绝大部分四合院的门口都不能停车，或者车位被老居民占了，那你也不能说你家门口的地方，就是你的停车位因此，有停车位的院子，可能比没有车位的高出500万元至于车位值不值这么多，就要客户衡量了

他进一步称，购买四合院的客户绝不是刚需客群，他们一定是比较过了别墅，高档公寓，并且有四合院情结的人，这些人愿意以自己的心理价位而不是市场价位去买院子。。

私密性也是一个考量因素，比如，四合院旁边有一栋楼房，可以看到院子内的情况，这种院子的价值自然要打折扣还有，旁边有一个公厕，也可能会被客户嫌弃因此，铁萌说，他们要做的工作就是把院子的优劣势讲清楚，让客户来判断它的价值

小众而没有明确价格尺码的市场，肯定会是买方与卖方博弈的舞台因为没有一个市场均价，业主肯定想的是卖的越高越好，所以一开始给出的报价都很高，但经过一，两年时间的沉淀，才知道它在市场上能卖到多少钱客户呢，最开始会有一个大概的想法，花5000万元，6000万元能买到什么，也是经过一番寻找，才知道最终的结果是什么他说

胡润榜单上的富豪也接待过

天棚鱼缸石榴树，先生肥狗胖丫头，曾是对北京四合院生活的一种描写，而在铁萌看来，现在购买四合院的客户也都有这种情结有了一定经济基础后，这些人还是想住回平房，自己关起门来，在院子里布置点花草，养点鱼，是对悠闲生活的追求

据其介绍，2016年限购政策之前，很多外地购房者来北京买院子，对于他们来说，拿出来一两千万元甚至更多也不是难事那时，反倒是北京本地人买得比较少限购后，购买群体就以北京改善型住房客群为主

按照规定，不管是购买平房开间还是四合院，都不能贷款，只能全款支付，这将购买四合院的门槛明显拉高十几年的接触下来，铁萌也遇到过不少腰缠万贯的客户，胡润榜单上的富豪，公司市值上千亿元的客户也接待过，有一些企业家的名字一说出来大家都知道当然，跟他们接触的比较少，平时都是他们手下的过来看，到最后拍板了，才亲自过来还有一些隐形富豪，拿出五六千万元买院子的也不少

他称，一些影视明星也会考虑购买四合院，但数量不多，一是可能经济实力达不到，二是没有四合院情结，更喜欢住别墅吧。北京冬奥会开幕前，羊城晚报记者走进北京市东城区，深入隆福寺文化街区，感受首都文化产业的高质量发展以及文化消费新地标的科技化，数字化，智能化建设，更亲身体会了一把北京市民惬意丰富的业余生活。

四合院动辄几千万元的售价，将很多个人与企业拒之门外，因而也催生出旺盛的四合院租赁需求据铁萌介绍，买下四合院后，大概有三四成的业主会自住，其余的要么作为高档的私人会所，接待朋友，客户，要么对外出租

市面上，200平方米四合院的年租金在80万元—100万元左右，400—500平方米的院子年租金在200万元—400万元，上千平方米的院子年租金能达到700万元—800万元，甚至更多至于租户，他观察，小一点的院子的租金在几万元/月，孩子在附近上学的家庭会租下来居住之前外国人租住得比较多，现在受疫情影响，变少了大点的院子，可能用来企业办公，虽然租金比写字楼贵，但在四合院办公也能彰显公司实力

而作为服务于高端客群的四合院经纪人来说，他们与金钱的距离似乎更进一步铁萌称，销售出一套四合院，他们的经纪人能拿到佣金的40%，再加上租赁，装修推介以及小平房销售方面的提成，做的好的话，年入百万元也是有的一个门店里，可能有一两个经纪人能做到这个水平

但由于四合院成交周期十分漫长，又明显存在着一年不开张，开张吃一年的现象限购以前四合院的成交量比较多，现在少了，一年能成交三五套的经纪人就已经很厉害而且，要达到这种状态，需要五六年的沉淀，既要对市场有一定的认知度，也要学会与这些高端客群沟通，在潜移默化中让他们信任你

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