本报两会报道组 王丽新

今年政府工作报告指出，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

今年全国两会，多位代表，委员也提出了关于发展租赁住房市场的建议全国人大代表，建设银行湖南省分行行长文爱华建议，应从加强住房租赁行业监管，推进租赁赋权，鼓励机构化长租房和加大金融机构支持等四方面着手，培育和发展住房租赁市场

形成租购并举住房格局

最近几年来，中央多次在重要会议和文件中提及保障性租赁住房，相关配套政策不断落实，地方政府则纷纷跟进，推动形成租购并举的住房格局。。

印象最深的是保障性租赁住房政策的出台，2021年7月2日国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次从国家层面明确了住房保障体系的顶层设计，体现出国家对于保障性租赁住房的重视程度中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进向《证券日报》记者表示，此后，各地方政府跟进出台相关实施意见，十四五时期40个重点城市计划筹集保障性租赁住房650万套

《意见》首次明确了以公租房，保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系，明确了将保障性租赁住房作为解决符合条件的新市民，青年人等群体住房困难问题的主要途径贝壳研究院高级分析师黄卉向《证券日报》记者表示

完善长租房商业生态系统

《2021中国城市租住生活蓝皮书》预计，10年内租房人口将近2.6亿但当前租赁住房供给仍以存量房为主，其中40%存在质量，环境，配套错配等问题租房需求与供给之间仍不平衡

支持专业化住房租赁企业发展，提高重点城市机构化长租房占比，是解决供需错配的有效手段之一机构化长租房可以满足品质居住需求，促进‘职住平衡’长租公寓龙头企业自如相关人士向《证券日报》记者表示

北京市第十五届人大财政经济委员会委员，中国社会科学院学部委员，国家金融与发展实验室理事长李扬认为，在住房市场上推行供给侧结构性改革，重点加快发展长租房市场，是下一阶段各级政府推动城市住房市场发展的重要任务。

实际上，在近一年的发展中，长租房已成为缓解大城市居住问题的重要手段之一，相关住房租赁企业也正朝着更加专业化的方向迈进。付凌晖指出，房地产行业是国民经济的重要组成部分，对生产，投资，消费都有着重要影响。同时，也和人民生活息息相关，关系到百姓安居，生活幸福。党的十九大以来，中央坚持“房住不炒”的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，各地区，各部门按照中央要求，持续稳地价，稳房价，稳预期，加快建立完善房地产长效机制，积极防范化解房地产潜在风险，促进了房地产市场的平稳健康发展，也推动了经济转型和高质量发展。

我国机构化渗透率低于5%，中国租赁机构化率距成熟市场还有很大差距，有很大提升空间龙湖集团旗下长租公寓品牌冠寓相关人士告诉记者，龙湖集团将冠寓作为主航道业务发展，从2016年推出至今，已布局全国30余个高量级城市，开业规模突破10万间，2021年进入盈利元年当下，行业的各项政策正逐渐落地，十四五期间，在土地，财税，金融管控机制D等方面系统性地给予扶持，这是所有租赁租房企业的机遇，也是挑战

挑战来自多方面难点在于融资和运营黄卉向《证券日报》记者表示，在融资上，一方面住房租赁项目具有投资回报周期较长，收益率较低的特点，需要长期资金的投入，但目前保险，社保，公积金等长期资金参与租赁尚处于探索阶段，另一方面住房租赁企业由于缺乏高值担保品，底层资产体量较小，收益率低等特征，导致大部分租赁企业资信较低，较难获得银行贷款，发行债券或是发行REITs在运营方面，此前租赁企业多处于粗放式发展阶段，在精细化运营方面尚需积累

不过，这种局面将得到改善今年的政府工作报告指出，加快发展长租房市场而在此之前，继2月8日，央行，银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》后，2月27日，银保监会，住建部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》，进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持

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