观点网 随着资本市场对物企的热情退却，今年以来冲击上市的物业企业寥寥无几。

有意思的是，在住宅市场增量放缓的背景下，非住赛道成了物企新瞄准的角逐场，纷纷在新的领域寻找增长空间。这也催生了一批以非住业态为主业的物企抢滩资本市场。

可以看到，今年计划上市的几家物企均不是以住宅物业管理为主业，如年初递表的深业物业，业务以城市及产业园服务为主；6月递表的明喆集团主营业务为综合物业服务及其配套的单位食堂服务。

9月20日，又一家物企扣响港交所大门，西安经发物业递交招股书。这是一家扎根于陕西省且业务布局中国西北部的综合城市服务及物业管理服务提供商，业务覆盖西安、铜川、韩城及石河子。

西安经发物业主要为公共设施和基础设施提供城市服务，也向住宅小区及商业物业提供物业管理服务。该公司的城市服务主要包括公共物业管理服务；城市环卫服务；及城市增值服务。

城市服务专门商

从规模看，这家位于西安的物业公司业务触角并不算广泛，目前仅在4城有布局。招股书显示，截至2023年6月30日，西安经发物业已订约向中国138个项目提供物业服务，总合约建筑面积为1490万平方米。

截至2020、2021、2022年末，西安经发物业在管建筑面积分别为880万平方米、1080万平方米、1320万平方米，三年复合年增长率为22.6%。截至2023年6月30日，该公司在管建筑面积增至1340万平方米。

作为一家于西安发家的具有国企背景的物业企业，西安经发物业在城市服务领域已扎根多年，为陕西多个不同级别的政府机构及公共机关提供公共物业管理服务，提供城市服务超过18年。

然而，由于城市服务业务性质所限，难以贡献可观的利润增长。2020-2022年，该公司来自城市服务毛利分别为3910万元、3751.6万元、4089.4万元，分别占同期总毛利的60.6%、43.5%、40.5%。2021年，由于该业务毛利率从14.2%滑落至11%，2022年再降至10.0%，压缩了其对利润的贡献。

2023年上半年，西安经发物业来自城市服务的毛利率有所回升，同比提升了1.3个百分点至10.7%。但相比住宅物管板块和商业物管板块分别为17.7%、21.9%的毛利率，城市服务业务的毛利率还是显得稍低。

受此拖累，西安经发物业的整体毛利率水平一直在低位徘徊。2020-2022年及2023年上半年毛利率分别为13.5%、14.5%、14.3%、14.3%。

得益于规模的稳定增长，近年来西安经发物业整体收益与利润规模还是保持着稳步增长，收益由2020年的4.77亿元增加24.4%至2021年的5.94亿元，并进一步增加19.1%至2022年的7.07亿元；2023年上半年，收益同比增加18.1%至3.91亿元。

2020-2022三年净利润分别为2660万元、3120万元、3740万元，今年上半年净利润有较大涨幅，同比增长59.9%至2520万元。

招股书提到，西安经发物业目标是覆盖城市服务价值链上的更多细分市场。特别是计划为更多医院提供公共物业管理服务。据悉，该公司已与西安的一家三级甲等医院及韩城的一家二级甲等医院签订公共物业管理服务协议，总合约建筑面积为20万平方米。

另外，西安经发物业计划进一步扩大餐饮服务、公共停车收费服务及政务辅助服务，以及计划以新能源汽车替换用于提供城市服务的汽油车，以减少燃油成本。

历史渊源

西安经发物业的历史可追溯至2000年，当时该公司在西安成立为国有企业，隶属于西安经济技术开发区经发集团。

于2020年，该公司由有限公司转制为股份有限公司。转制后，该公司股本为人民币5000万元，经发集团及经发控股分别持有4500万股股份及500万股股份，分别占总股本的90%及10%。

为了准备上市，西安经发物业在2021年进行了一系列收购重组，以精简业务架构。2021年12月30日，经发物业收购西安经建、西安加泰、西安经开100%股权。其中，西安经建主要为住宅物业、学校及工业园提供物业管理服务；西安加泰主要为工业园、办公楼及公寓提供物业管理服务；西安经开主要提供物业管理服务。

2022年12月28日，西安经发物业又从经发集团手中收购经发城市服务100%股权，经发城市服务主要提供城市服务包括但不限于城市道路清洁服务、家居垃圾收集服务及公共停车收费服务。

除了充实资产包，西安经发物业也对一些与主业不相干的业务进行精简。2020年12月7日，西安经发物业将经发培训学校的全部股权以人民币50万元的代价转让予西安经发城运文化体育产业有限公司。

另悉，去年10月和今年2月，西安经发物业还进行了两次经营范围变更，前一次新增了食品销售、房地产经纪、健康咨询服务(不含诊疗服务)、养老服务(社区养老服务)等；最近一次又新增了电动汽车充电基础设施运营、供电业务等。

截至2023年6月30 日，西安经发物业已订约为政府大楼、教育机构及医院提供公共物业管理服务，并已订约为城市道路、立交桥及地下通道提供城市环卫服务。此外，向在管住宅社区及商业物业提供基础物业管理服务及增值服务。

截至2020年、2021年及2022年12月31日以及2023年6月30日，该公司为城市道路、立交桥及地下通道提供清洁和保养服务。

在城市服务之外，西安经发物业的住宅物业与商业物业管理项目则主要依赖于母公司经发控股。招股书提到，经发控股集团的多元化物业组合为公司提供了大量物业管理项目储备。

截至2023年6月30日，经发控股已开发并向经发物业交付多元化的物业组合，包括总建筑面积350万平方米的住宅物业，及总建筑面积170万平方米的商业物业，占其在管面积的39.9%。

源于母公司的收入占总收入比重并不算太高，并且比例在逐年下降。于2020年、2021年、2022年以及截至2022年及2023年6月30日止六个月，经发物业为经发控股提供物业管理服务收入占同期总收入的28.0%、27.1%、24.3%、25.4%及22.0%。

另一方面，陕西省物业管理公司所提供城市服务的市场规模稳步增长，总收入由2017年的8亿元增至2022年的89亿元，2017年至2022年的复合年增长率为63.3%。按2022年城市服务所得收入计，经发物业以市场份额约4.6%在陕西省物业管理公司当中排名第一其预计2027年陕西省物业管理公司所提供城市服务的市场规模将达到人民币228亿元。

经发物业于招股书表示，将通过积极参与竞标、战略收购以及与第三方物业开发商的持续合作来进一步扩大业务规模以及市场份额。

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